Nový stavební zákon: co od roku 2025 čeká stavebníky a úředníky

Nový stavební zákon a jeho účinnost

Nový stavební zákon, který nabyl účinnosti v roce 2024, prošel od svého zavedení řadou úprav, jež reagovaly na praktické zkušenosti stavebních úřadů, obcí i samotných stavebníků. V roce 2025 se ukázalo, že původní verze zákona přinesla sice zásadní zjednodušení procesu povolování staveb, ale zároveň vyvolala potřebu dalších legislativních zásahů, které měly odstranit nejasnosti a doladit fungování nově vzniklého systému. Klíčovou změnou zůstává sloučení stavebního a územního řízení do jednoho procesu, což mělo výrazně zkrátit dobu od podání žádosti až po vydání povolení.

Podstatnou roli v roce 2025 hraje také digitalizace stavebního řízení, která je jedním z pilířů celé reformy. Portál stavebníka, jenž měl sloužit jako centrální místo pro podávání žádostí a komunikaci s úřady, se v praxi potýkal s technickými komplikacemi, a proto byl v průběhu roku dále upravován a testován. Stavebníci i projektanti si museli zvyknout na nové elektronické formuláře a postupy, což se neobešlo bez počátečních potíží, ale postupně dochází ke stabilizaci systému.

Zásadní změnou, kterou přinesla novela účinná v roce 2025, je také úprava kompetencí stavebních úřadů. Namísto plánovaného přechodu agendy na státní stavební správu s krajskými pracovišti zůstala značná část pravomocí zachována na úrovni obecních stavebních úřadů, což reagovalo na obavy z personální a organizační nepřipravenosti nově vznikajících institucí. Tato úprava měla zajistit plynulejší přechod a menší zátěž pro žadatele, kteří by jinak museli řešit své záležitosti na vzdálenějších pracovištích.

Důležitým tématem zůstává také otázka lhůt pro vyřízení žádostí. Nový stavební zákon stanovil přísnější časové rámce, ve kterých musí úřady rozhodnout, což mělo omezit dosavadní praxi zdlouhavého vyřizování stavebních záměrů. V roce 2025 se ukazuje, že dodržování těchto lhůt je v mnoha případech reálné, i když u složitějších staveb, zejména v chráněných územích nebo u záměrů vyžadujících posouzení vlivu na životní prostředí, dochází stále k prodlevám.

Zákon také klade důraz na jednotnou dokumentaci a standardizaci podkladů, což má usnadnit práci projektantům i úředníkům a snížit počet chyb, které dříve vedly k opakovanému doplňování žádostí. Tato část právní úpravy je vnímána jako jedna z nejpřínosnějších, neboť přispívá k větší přehlednosti celého procesu.

Nelze opomenout ani skutečnost, že se novelizace zákona dotkla i otázek souvisejících s ochranou životního prostředí a účastí veřejnosti ve stavebním řízení. I přes zjednodušení administrativy si zákon zachovává mechanismy, které mají zajistit, aby dotčené osoby a spolky měly možnost se k záměrům vyjádřit. V praxi roku 2025 se ukazuje, že vyvážení rychlosti řízení a zachování práv veřejnosti zůstává jedním z nejdiskutovanějších aspektů celé reformy, a lze očekávat, že další legislativní úpravy budou v tomto směru ještě následovat.

Digitalizace stavebního řízení a portál stavebníka

Digitalizace stavebního řízení patří k nejvýraznějším změnám, které nový stavební zákon do praxe přinesl, a právě rok 2025 se stal obdobím, kdy se elektronická komunikace se stavebními úřady měla stát běžnou součástí každodenního života stavebníků, projektantů i úředníků. Klíčovým nástrojem celého systému je portál stavebníka, tedy jednotné digitální rozhraní, přes které má být možné podávat žádosti, sledovat průběh řízení, komunikovat s úřady a v konečném důsledku i získávat potřebná povolení bez nutnosti osobní návštěvy úřadu s tlustou složkou papírů pod paží.

Myšlenka digitalizace stavebního řízení není nijak nová, diskutovalo se o ní už řadu let předtím, než nabyla konkrétní podoby v podobě zákonné úpravy. Cílem bylo zjednodušit a zrychlit celý proces, omezit administrativní zátěž a zajistit, aby se všechny dokumenty a informace nacházely na jednom místě, k němuž mají přístup jak stavebníci, tak dotčené orgány, tak i samotné stavební úřady. V praxi to mělo znamenat, že žadatel nahraje projektovou dokumentaci v elektronické podobě, systém automaticky provede kontrolu úplnosti podání a rozešle je příslušným institucím k vyjádření.

Realita zavádění portálu stavebníka se ovšem od původních představ v mnoha ohledech lišila. Spuštění systému provázely opakované odklady, technické komplikace a stížnosti na nedostatečnou uživatelskou přívětivost. Řada odborníků i zástupců profesních komor opakovaně upozorňovala, že digitální infrastruktura nebyla v okamžiku účinnosti nové právní úpravy plně připravena, což vedlo k situacím, kdy stavebníci museli i nadále částečně spoléhat na klasickou listinnou komunikaci nebo kombinovat oba způsoby podání.

I přes tyto počáteční potíže zůstává dlouhodobým záměrem, aby portál stavebníka fungoval jako plnohodnotná náhrada dosavadní papírové agendy. Součástí systému má být také napojení na centrální evidenci stavebních řízení, díky níž by měl mít stavebník přehled o tom, v jaké fázi se jeho žádost nachází, jaké lhůty běží a zda některý z dotčených orgánů nepožaduje doplnění podkladů. Tento prvek transparentnosti byl původně prezentován jako jedna z hlavních výhod celé reformy, protože dosud byla informovanost žadatelů často závislá na ochotě konkrétního úředníka telefonicky nebo e-mailem sdělit aktuální stav věci.

Významnou roli v celém systému hraje také propojení s dalšími registry a evidencemi, zejména s katastrem nemovitostí, územně plánovací dokumentací jednotlivých obcí a informačním systémem o veřejné infrastruktuře. Bez tohoto propojení by totiž digitalizace ztrácela velkou část svého smyslu, protože by úředníci museli i nadále ručně ověřovat řadu údajů, které by jinak mohl systém poskytnout automaticky.

Pro praxi je podstatné, že přechodné období umožňuje postupné zavádění elektronické komunikace, takže se stavebníci mohou setkat s tím, že různé úřady mají odlišnou míru digitální vyspělosti a ochoty plně využívat nové nástroje. Lze očekávat, že se situace bude v následujících letech dále stabilizovat a portál stavebníka se postupně stane skutečně funkčním základem celého stavebního řízení, jak bylo od počátku zamýšleno.

Nový stavební zákon měl zjednodušit povolování staveb, ale praxe ukazuje, že skutečná změna nespočívá v paragrafech, nýbrž v lidech a úřadech, kteří je uplatňují

Bohumil Kadlec

Jednotné environmentální stanovisko nahrazuje dílčí posouzení

Nový stavební zákon, který se v praxi naplno rozběhl v roce 2025, přinesl jednu z nejvýraznějších změn v celém procesu povolování staveb – jednotné environmentální stanovisko. Toto stanovisko nahrazuje celou řadu dosud samostatně vydávaných dílčích posouzení a vyjádření, která si dříve stavebník musel obstarávat postupně od různých orgánů ochrany životního prostředí. Namísto zdlouhavého obcházení jednotlivých úřadů a čekání na desítky separátních rozhodnutí tak vzniká jediný dokument, který komplexně zhodnotí dopady záměru na životní prostředí a stane se závazným podkladem pro navazující stavební řízení.

Dřívější systém byl notoricky známý svou roztříštěností. Investor musel řešit zvlášť posouzení vlivu na ochranu přírody a krajiny, zvlášť stanovisko k odpadovému hospodářství, samostatně se vyjadřovala vodoprávní složka, ochrana zemědělského půdního fondu, lesní zákon, ochrana ovzduší a řada dalších dílčích agend. Každé z těchto řízení mělo svá vlastní pravidla, lhůty i odvolací instance, což v praxi znamenalo, že se stavební záměr mohl v byrokratickém kolotoči zdržet i o řadu měsíců, aniž by se cokoliv reálně stavělo. Jednotné environmentální stanovisko tuto praxi zásadně mění tím, že sjednocuje veškerá dotčená environmentální hlediska do jednoho správního aktu, který vydává příslušný orgán v rámci jediného, provázaného řízení.

Podstatné je, že se nejedná pouze o formální sloučení razítek na jeden papír. Zákon stanovuje, že se v rámci přípravy stanoviska musí vypořádat všechny relevantní zájmy chráněné jednotlivými složkovými zákony, a to tak, aby výsledné rozhodnutí bylo vnitřně konzistentní a nedocházelo k situacím, kdy jeden orgán stavbu de facto povolí a jiný ji následně blokuje kvůli odlišnému výkladu. Stavebník tak získává jistotu, že jakmile jednotné stanovisko obdrží, má environmentální stránku věci vyřešenou komplexně a nemusí se obávat, že se objeví další samostatná námitka z jiné oblasti ochrany přírody či krajiny.

Praktickým důsledkem této změny je zejména zkrácení celkové doby povolovacího procesu, protože odpadá nutnost čekat na navazující stanoviska v sériovém pořadí. Zároveň se snižuje riziko rozporných závěrů mezi jednotlivými dotčenými orgány, což byl v minulosti častý zdroj sporů, odvolání a soudních přezkumů, které stavby zdržovaly o roky. Nové uspořádání také klade větší důraz na to, aby orgán vydávající jednotné stanovisko postupoval koordinovaně a komunikoval se všemi dotčenými složkami státní správy již v průběhu přípravy, nikoli až po vydání dílčích rozhodnutí.

Pro stavebníky i projektanty to znamená, že příprava dokumentace musí od počátku počítat s tím, že veškeré environmentální aspekty záměru budou posuzovány najednou a v širších souvislostech. Kvalitně zpracovaná žádost, která obsahuje veškeré potřebné podklady k jednotlivým oblastem ochrany životního prostředí, se tak stává klíčovým předpokladem hladkého a rychlého vydání stanoviska, jež je v roce 2025 nedílnou součástí celého procesu povolování staveb podle nové právní úpravy.

Nová soustava stavebních úřadů a jejich působnost

Rekodifikace stavebního práva přinesla zásadní proměnu v organizaci úřadů, které mají na starosti povolování staveb. Namísto dosavadního uspořádání, kdy stavební úřady fungovaly především při obecních úřadech, se zavádí nová soustava státních stavebních úřadů, jejímž cílem je oddělit výkon stavební agendy od samosprávy a sjednotit postupy napříč celou republikou. Tento krok byl zákonodárci prezentován jako reakce na dlouhodobé problémy s nejednotnou praxí jednotlivých obecních stavebních úřadů, kdy se totožné žádosti posuzovaly v různých regionech odlišně a stavebníci se potýkali s nepředvídatelností celého procesu.

Základem nové soustavy je Nejvyšší stavební úřad, který stojí na vrcholu celé struktury a plní funkci ústředního správního orgánu pro oblast výstavby. Pod ním jsou zřízeny krajské stavební úřady, jejichž územní působnost kopíruje hranice jednotlivých krajů, a dále síť obecních stavebních úřadů, respektive jejich detašovaných pracovišť, která zajišťují dostupnost agendy i pro menší obce a jejich obyvatele. Tato třístupňová soustava nahrazuje původní model, v němž byla prvoinstanční pravomoc rozdělena mezi stovky obecních úřadů s rozšířenou působností, což podle důvodové zprávy vedlo k roztříštěnosti rozhodovací praxe.

Působnost jednotlivých úrovní se odvíjí od charakteru a významu stavebního záměru. Zatímco běžné stavby, jako jsou rodinné domy, drobné rekonstrukce nebo přístavby, obvykle spadají do gesce místně příslušného obecního stavebního úřadu, složitější a rozsáhlejší stavby, mezi něž patří průmyslové areály, dopravní infrastruktura nebo stavby s celostátním významem, projednávají krajské stavební úřady. Nejvyšší stavební úřad pak plní roli odvolacího orgánu a zároveň metodicky sjednocuje postup podřízených složek, čímž se má docílit toho, aby se výklad zákona neodlišoval kraj od kraje.

Významnou změnou je také skutečnost, že zaměstnanci stavebních úřadů jsou nově státními zaměstnanci, nikoliv zaměstnanci obcí. Tím se má omezit riziko střetu zájmů, které mohlo nastat v situacích, kdy obec byla zároveň investorem i orgánem rozhodujícím o povolení stavby. Kritici této změny naopak upozorňují na obavy z odtržení rozhodování od místní znalosti terénu a specifik konkrétního regionu, což může v praxi některým žadatelům komplikovat komunikaci s úřadem.

Praktickým důsledkem nové soustavy je také snaha o digitalizaci a zrychlení řízení, přičemž nová struktura úřadů má jít ruku v ruce s jednotným informačním systémem stavebního řízení, do kterého mohou žadatelé podávat žádosti elektronicky bez ohledu na to, kde se nachází dotčená nemovitost. Cílem je, aby stavebník nemusel řešit, který konkrétní úřad je pro jeho případ příslušný, ale aby veškerou komunikaci zvládl prostřednictvím jednotného portálu, který jeho žádost interně přiřadí ke správnému stupni soustavy podle typu a rozsahu stavby.

Lhůty pro vydání povolení a jejich zkrácení

Nový stavební zákon, který nabyl účinnosti v roce 2024 a v praxi se plně rozeběhl v následujícím období, přinesl zásadní proměnu v tom, jak dlouho musí stavebníci na vyřízení svého povolení čekat. Zatímco podle staré úpravy se běžně stávalo, že se řízení protahovala na měsíce a v komplikovanějších případech i na roky, nová právní úprava si klade za cíl tento stav razantně změnit. Základní lhůta pro vydání povolení u jednoduchých staveb by dle zákona měla činit třicet dnů, u složitějších staveb pak zákon počítá s lhůtou šedesáti dnů. Tyto lhůty jsou nastaveny tak, aby stavební úřady měly dostatek času na posouzení dokumentace, ale zároveň aby stavebníci nebyli nuceni čekat neúměrně dlouho na rozhodnutí, které jim umožní zahájit samotnou výstavbu.

Klíčovým prvkem celé reformy je propojení stavebního řízení s dalšími správními procesy, které dříve probíhaly odděleně a navzájem se zdržovaly. Jednotné environmentální stanovisko a takzvané jednotné řízení, do kterého se integrují dříve samostatná řízení podle různých zákonů, mají zabránit tomu, aby stavebník musel obcházet desítky úřadů a čekat na vyjádření každého z nich zvlášť. Právě tato duplicita a roztříštěnost byla podle odborné veřejnosti hlavním důvodem, proč povolovací proces trval v Česku podstatně déle než v okolních zemích.

Zákon také pracuje s principem takzvaného fiktivního souhlasu, kdy pokud dotčený orgán nevydá své stanovisko v zákonné lhůtě, má se za to, že se stavbou souhlasí bez připomínek. Tento mechanismus má motivovat úřady k tomu, aby nezdržovaly řízení liknavým přístupem a nevyužívaly mlčení jako způsob, jak fakticky blokovat výstavbu bez formálního odmítnutí. Fikce souhlasu je jedním z nejdiskutovanějších nástrojů celé reformy, protože na jednu stranu tlačí na rychlost rozhodování, na druhou stranu vyvolává obavy z toho, že se sníží kvalita posuzování jednotlivých záměrů.

Reforma dále počítá s elektronizací celého procesu, přičemž právě digitalizace má být nástrojem, který umožní reálné zkrácení lhůt v praxi, nikoli jen na papíře. Portál stavebníka a propojené informační systémy mají zajistit, že žádosti budou postupovat rychleji, dokumentace nebude ztrácena mezi jednotlivými úřady a stavebník bude mít průběžný přehled o tom, v jaké fázi se jeho žádost nachází. V reálném provozu se však ukazuje, že přechod na nový systém provázejí technické a organizační potíže, které mohou lhůty v přechodném období spíše prodlužovat, než zkracovat.

Odborníci i zástupci stavebních firem se shodují, že skutečné zkrácení lhůt se projeví až s odstupem času, jakmile si nové stavební úřady a jednotný Nejvyšší stavební úřad zaběhnou pracovní postupy a digitální nástroje se dostanou do plné funkčnosti. Prozatím se v praxi objevují případy, kdy stanovené lhůty nejsou dodržovány, což vyvolává diskuse o tom, zda je potřeba zákon dále novelizovat a nastavit sankce za jejich nedodržení ze strany úřadů.

Kategorizace staveb a rozsah povinných povolení

Nový stavební zákon, který od roku 2024 postupně nahrazuje dosavadní právní úpravu a jehož plné praktické dopady se naplno projevují až nyní, přinesl zásadní proměnu v tom, jak se na stavby v Česku nahlíží z hlediska nutnosti povolování. Základní myšlenkou reformy bylo zjednodušit a zpřehlednit systém, který byl dlouhá léta kritizován za svou složitost, nepředvídatelnost a časovou náročnost. Místo množství dílčích řízení, která se dříve často prolínala a duplikovala, zákon zavádí jasnější kategorizaci staveb podle jejich významu, rozsahu a míry rizika, což má vést k tomu, že se u jednodušších záměrů proces výrazně zkrátí, zatímco u komplexnějších staveb zůstane kontrola důkladná.

V praxi to znamená, že se stavby dělí do několika skupin podle toho, jak velký dopad mohou mít na okolí, veřejné zájmy nebo bezpečnost. U té nejjednodušší kategorie, kam patří například drobné stavby na pozemku u rodinného domu, menší přístřešky, ploty nebo některé technické objekty, zákon v mnoha případech vůbec nevyžaduje územní rozhodnutí ani stavební povolení. Stačí, aby stavebník dodržel technické normy a v některých případech provedl pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Tento krok byl dlouho žádaný zejména ze strany drobných stavebníků, kteří si stěžovali, že administrativa u malých staveb byla zcela neúměrná jejich skutečnému významu.

U staveb střední velikosti, mezi něž patří typicky rodinné domy, menší provozovny nebo rekonstrukce s větším zásahem do nosných konstrukcí, zůstává povinnost projít zjednodušeným povolovacím procesem. Zde se počítá s tím, že úřad posoudí soulad s územním plánem, technickými požadavky a případnými připomínkami sousedů, avšak celý proces by měl být rychlejší a méně byrokraticky náročný než dříve, mimo jiné díky propojení jednotlivých úřadů a snaze o jedno řízení namísto několika oddělených.

Nejsložitější kategorii tvoří rozsáhlé stavby s významným vlivem na životní prostředí, infrastrukturu nebo bezpečnost obyvatel, jako jsou průmyslové areály, dopravní stavby nebo větší bytové komplexy. Tady zákon naopak zachovává přísnější režim, který zahrnuje důkladné posouzení vlivů na okolí, účast dotčených orgánů a v řadě případů i veřejné projednání. Cílem je zajistit, aby rychlost povolování u menších staveb nešla na úkor bezpečnosti a ochrany veřejných zájmů tam, kde jsou rizika skutečně vysoká.

Důležitým prvkem celé reformy je také snaha propojit povolovací proces s jednotným digitálním systémem, díky němuž by stavebníci měli mít přehlednější informace o tom, do jaké kategorie jejich záměr spadá a jaké kroky je nutné podniknout. I když zavádění nového systému provázely počáteční komplikace a přechodné období bylo pro mnohé žadatele i úředníky náročné, dnes se ukazuje, že jasně nastavená kategorizace staveb přináší srozumitelnější a předvídatelnější prostředí, ve kterém stavebníci lépe vědí, co je čeká.

Elektronická dokumentace a její povinné náležitosti

Nový stavební zákon, jehož ostrá aplikace se v praxi postupně usazuje, přinesl zásadní proměnu v tom, jakým způsobem se dokumentace pro povolování staveb zpracovává, předává a archivuje. Zatímco dříve byla papírová forma projektové dokumentace naprostou samozřejmostí, dnes se veškerá komunikace se stavebními úřady odehrává primárně skrze digitální nástroje propojené s portálem stavebníka. Tento krok byl součástí širší digitalizace veřejné správy a jeho cílem bylo zrychlit a zpřehlednit celý proces povolování, zjednodušit sdílení podkladů mezi jednotlivými dotčenými orgány a zamezit ztrátám dokumentů, ke kterým docházelo při klasickém papírovém oběhu.

Elektronická dokumentace musí splňovat řadu formálních i obsahových náležitostí, aby byla stavebním úřadem vůbec akceptována. Mezi nejdůležitější patří jednotný formát souborů, který je kompatibilní se systémem používaným veřejnou správou, obvykle se jedná o PDF/A, jenž zaručuje dlouhodobou čitelnost a archivovatelnost dokumentu i po mnoha letech, kdy by běžný formát mohl být technologicky zastaralý. Dále je vyžadováno, aby dokumentace obsahovala elektronický podpis autorizované osoby, tedy projektanta či autorizovaného inženýra, který svým podpisem stvrzuje odbornou a formální správnost předkládaných podkladů. Bez tohoto ověřeného podpisu není dokumentace považována za platnou a úřad ji může vrátit k doplnění, což v konečném důsledku prodlužuje celé řízení.

Kromě podpisu je nezbytnou součástí i strukturování dokumentace do předepsaných částí, které odpovídají jednotlivým fázím stavebního záměru, tedy průvodní zprávě, souhrnné technické zprávě, situačním výkresům, dokumentaci objektů a technických a technologických zařízení, dokladové části a případně dalším přílohám podle druhu a rozsahu stavby. Každá tato část musí být v elektronickém systému nahrána zvlášť a řádně pojmenována, aby bylo možné se v ní snadno orientovat i bez nutnosti otevírat celý soubor. Stavební úřady totiž pracují s tím, že dokumentace bude strojově čitelná a bude možné v ní rychle vyhledávat, což by v papírové podobě bylo prakticky nemyslitelné.

Významnou roli hraje také ověření totožnosti žadatele při vkládání dokumentace do systému, k čemuž se využívá bankovní identita, datová schránka nebo občanský průkaz s čipem. Tento krok má zabránit zneužití systému a zajistit, že dokumentaci skutečně podává oprávněná osoba nebo její zplnomocněný zástupce. Součástí povinných náležitostí je i uvedení metadat, tedy základních identifikačních údajů o stavbě, katastrálním území, parcelním čísle a druhu stavebního záměru, které usnadňují automatizované zpracování žádosti v informačním systému.

Nelze opomenout ani požadavek na verzování dokumentace, kdy každá aktualizovaná verze musí být jasně označena a musí být patrné, jaké změny oproti předchozí verzi obsahuje. Tato podmínka slouží k tomu, aby úředníci i další zúčastněné strany měli jistotu, že pracují s aktuálním a závazným podkladem, nikoli s již překonanou verzí, což by mohlo vést k závažným právním komplikacím při následném povolování nebo kolaudaci stavby.

Přechodná ustanovení pro rozestavěné projekty

Nový stavební zákon, který nabyl účinnosti a postupně nahradil dřívější regulaci z roku 2025, přinesl řadu otázek ohledně toho, co se stane s projekty, které byly v okamžiku přechodu na nový právní režim již rozestavěné nebo se nacházely v různých fázích povolovacího procesu. Právě proto zákonodárce zařadil do textu předpisu poměrně rozsáhlá přechodná ustanovení, jejichž smyslu je věnována tato část článku.

Základním principem, na kterém přechodná ustanovení stojí, je zásada, že řízení zahájená před nabytím účinnosti nové právní úpravy se dokončí podle dosavadních předpisů. To znamená, že pokud stavebník podal žádost o územní rozhodnutí, stavební povolení nebo jiný obdobný akt ještě podle starého zákona, úřady musí v takovém řízení pokračovat a rozhodnout podle pravidel, která platila v době podání žádosti. Investoři tak nemusí obávat, že by se jim uprostřed procesu změnila pravidla hry, což by mohlo znamenat zásadní komplikace, dodatečné náklady nebo dokonce nutnost celý proces opakovat od začátku.

Zvláštní pozornost je věnována stavbám, které byly v okamžiku účinnosti nového zákona fyzicky rozestavěné, tedy měly již vydané pravomocné stavební povolení a probíhala na nich samotná realizace. U těchto projektů zákon výslovně stanoví, že se dokončení stavby, kolaudace i případné změny stavby před dokončením budou řídit právní úpravou, podle níž bylo povolení vydáno. Tento přístup má zabránit situacím, kdy by stavebník musel dodatečně upravovat projektovou dokumentaci nebo splňovat nové technické požadavky, které v době zahájení stavby vůbec neexistovaly.

Poněkud složitější je situace u projektů, které sice měly podanou žádost, ale řízení o ní ještě nebylo pravomocně skončeno. Zde přechodná ustanovení rozlišují jednotlivé fáze řízení a stanoví, do jaké míry se na ně vztahuje stará a do jaké nová úprava. V praxi to znamená, že stavební úřady musí velmi pečlivě posuzovat, ke kterému okamžiku bylo konkrétní řízení zahájeno a jaký procesní stav mělo v den nabytí účinnosti zákona.

Přechodná ustanovení také řeší otázku platnosti již vydaných povolení, certifikátů a jiných správních aktů, které byly vydány podle staré právní úpravy. Zákon obecně stanoví, že tato rozhodnutí zůstávají v platnosti a nemusí být znovu potvrzována podle nových pravidel, pokud nedojde k podstatné změně stavebního záměru.

Pro developery a stavební firmy má toto téma značný praktický význam, protože nesprávné posouzení, jaký režim se na jejich projekt vztahuje, může vést k procesním komplikacím i finančním ztrátám. Proto se doporučuje konzultovat konkrétní situaci rozestavěného projektu s odborníkem na stavební právo, který dokáže posoudit, zda se na daný případ vztahují přechodná ustanovení, nebo zda je již nutné postupovat podle aktuálně platné úpravy.

Fikce souhlasu a její praktické dopady

Nový stavební zákon, který se stal plně účinným v roce 2024 a jehož praxe se dále vyjasňovala i v následujícím období, přinesl do českého stavebního práva mechanismus, který stavebníci i dotčené orgány vnímají jako jednu z nejvýraznějších změn celého procesu povolování staveb. Řeč je o takzvané fikci souhlasu, tedy o právní konstrukci, podle níž se mlčení nebo nečinnost dotčeného orgánu či účastníka řízení v zákonem stanovené lhůtě považuje za souhlas s navrhovaným záměrem. Tento princip měl podle tvůrců zákona zrychlit a zjednodušit přípravu staveb, odstranit průtahy způsobené nečinností úřadů a přinutit správní orgány k tomu, aby se vyjadřovaly rychleji a odpovědněji.

V praxi to znamená, že pokud stavební úřad, orgán ochrany přírody, hasiči, hygienici nebo jiný dotčený orgán nevydá své stanovisko ve lhůtě, kterou zákon určuje, nastupuje fikce, že s návrhem souhlasí. Stavebník tak nemusí čekat donekonečna na vyjádření, které se v minulosti mohlo protahovat celé měsíce či dokonce roky. Tento posun je vnímán jako jeden z klíčových nástrojů, jak zrychlit povolovací proces, který byl dlouhodobě terčem kritiky kvůli přílišné byrokracii a roztříštěnosti kompetencí mezi desítky úřadů.

Praktické dopady tohoto řešení jsou však mnohem složitější, než by se na první pohled mohlo zdát. Na jedné straně stavebníci a investoři vítají, že mohou spoléhat na jasně stanovené lhůty a nejsou vydáni napospas liknavosti úředníků. Na druhé straně se objevují obavy, že fikce souhlasu může vést k tomu, že se stavby povolí i v případech, kdy by odborné posouzení mělo být zásadní – typicky u otázek životního prostředí, ochrany památek nebo bezpečnosti. Kritici namítají, že mlčení orgánu nemusí vždy znamenat, že s návrhem skutečně souhlasí, ale často jde jen o důsledek personální poddimenzovanosti úřadů nebo administrativního přetížení.

Důležitým prvkem celé konstrukce je i to, jak se s fikcí souhlasu vypořádávají soudy a odvolací orgány. V praxi se totiž ukazuje, že uplatnění fikce souhlasu nemusí automaticky znamenat konec sporů, protože účastníci řízení, kteří s výsledkem nesouhlasí, mohou napadat samotný postup, kterým k fikci došlo, tedy namítat, že lhůta nebyla dodržena správně, že orgán nebyl řádně vyzván, nebo že podklady pro rozhodnutí byly neúplné. Tím se paradoxně může otevírat prostor pro nové právní spory, které mají za cíl zpochybnit platnost samotné fikce, což může v konečném důsledku proces naopak prodloužit.

Pro praxi je také klíčové, že se fikce souhlasu neuplatňuje plošně na všechny typy řízení a všechny dotčené orgány stejně. Zákon stanovuje výjimky a specifické podmínky, kdy se tento mechanismus neuplatní, zejména tam, kde by mlčení mohlo ohrozit veřejný zájem nebo bezpečnost. Stavebníci by proto měli velmi pečlivě sledovat, jaké lhůty se na jejich konkrétní případ vztahují a zda dotčený orgán skutečně mlčel, nebo zda naopak stihl vyjádření podat, byť s určitým zpožděním. Odborníci doporučují, aby si stavebníci veškerou komunikaci s úřady důkladně dokumentovali, protože právě prokázání marného uplynutí lhůty je klíčové pro to, aby se mohli na fikci souhlasu v případě sporu skutečně odvolat.

Postavení dotčených orgánů v novém systému

Nový stavební zákon zásadně mění roli, kterou dotčené orgány v povolovacím procesu zastávaly celá desetiletí. Zatímco dříve fungovaly jako samostatní účastníci řízení, kteří vydávali svá vlastní závazná stanoviska mimo samotný stavební úřad, dnes jsou jejich vyjádření integrována přímo do jediného povolovacího procesu. Tato změna se dotýká hasičů, hygieniků, orgánů ochrany přírody a krajiny, památkářů, orgánů státní správy lesů, vodoprávních úřadů a celé řady dalších institucí, které dříve vystupovaly jako víceméně nezávislé subjekty s vlastní procesní logikou.

Klíčovým principem nového uspořádání je takzvaná koordinace stanovisek, která se odehrává uvnitř stavebního úřadu, respektive v rámci nově zřízených stavebních úřadů s celostátní působností. Dotčené orgány se sice nadále vyjadřují k jednotlivým aspektům stavebního záměru, avšak jejich stanoviska už nemají povahu samostatných správních aktů, které by bylo možné napadat zvlášť. Místo toho se stávají podkladem pro jediné rozhodnutí, které vydává stavební úřad. Tím se snižuje riziko, že by stavebník musel čelit paralelním řízením u různých institucí, z nichž každá mohla mít odlišný časový rámec i odlišnou interpretaci právních předpisů.

Praxe posledních měsíců ukazuje, že dotčené orgány si i nadále podržují reálný vliv na výsledek řízení, byť formálně vystupují v pozici, která je podřízena celkové koordinaci ze strany stavebního úřadu. Pokud orgán ochrany přírody nebo hasičský záchranný sbor vysloví zásadní výhrady, stavební úřad se s nimi musí vypořádat a nemůže je jednoduše přehlížet. Rozdíl oproti minulosti spočívá především v tom, že spory mezi jednotlivými orgány, respektive mezi dotčeným orgánem a stavebním úřadem, se řeší uvnitř systému, nikoli prostřednictvím souběžných odvolání a žalob u různých instancí.

Významnou roli hraje také nově nastavená lhůta, ve které se musí dotčené orgány vyjádřit. Pokud tak neučiní včas, nastupuje fikce souhlasu, což byl jeden z nejdiskutovanějších prvků celé reformy. Tento mechanismus má zabránit průtahům, které byly podle mnoha stavebníků i odborníků z praxe jednou z hlavních příčin zdlouhavosti povolovacích řízení podle staré právní úpravy. Na druhou stranu se objevují hlasy, že fikce souhlasu může v některých případech vést k opomenutí důležitých veřejných zájmů, zejména tam, kde dotčený orgán nestihl posoudit složitější technickou dokumentaci.

Nelze opomenout ani otázku odpovědnosti. Zatímco dříve nesl odpovědnost za své stanovisko přímo dotčený orgán, dnes se odpovědnost do značné míry přesouvá na stavební úřad, který stanoviska koordinuje a promítá do konečného rozhodnutí. To klade zvýšené nároky na erudici úředníků stavebních úřadů, kteří musí rozumět nejen stavebně technickým otázkám, ale i specializované agendě jednotlivých dotčených orgánů, což se v praxi ukazuje jako jedna z hlavních výzev nového systému.

Nejčastější problémy a kritika praxe

Nová stavební legislativa, která měla podle původních záměrů výrazně zrychlit a zjednodušit povolovací procesy, se v praxi potýká s celou řadou problémů, jež odborná veřejnost i samotní stavebníci kritizují prakticky od okamžiku, kdy zákon nabyl účinnosti. Jedním z nejčastěji zmiňovaných problémů je přetrvávající nejednotnost výkladu jednotlivých ustanovení, kdy si stavební úřady v různých krajích vykládají stejné paragrafy odlišně, což vede k nerovnému přístupu k žadatelům a k právní nejistotě. Zatímco v jednom regionu je určitý typ dokumentace považován za dostačující, jinde úřad požaduje doplnění, které zákon výslovně nezmiňuje.

Další oblastí, která čelí ostré kritice, je fungování digitalizace stavebního řízení. Ačkoliv byl přechod na elektronické podávání žádostí prezentován jako klíčový přínos reformy, mnoho uživatelů, zejména menších stavebníků a starších lidí bez zkušeností s digitálními systémy, si stěžuje na složitost portálů, časté výpadky a nedostatečnou technickou podporu. Architekti a projektanti navíc upozorňují, že systém není vždy plně kompatibilní s běžně používaným projekčním softwarem, což komplikuje nahrávání podkladů a prodlužuje administrativu místo toho, aby ji zkracovalo.

Velmi diskutovaným tématem zůstává také personální a kapacitní nedostatečnost stavebních úřadů. Přestože zákon stanovil nové, přísnější lhůty pro vyřízení žádostí, mnoho úřadů nemá dostatek kvalifikovaných úředníků, kteří by byli schopni tyto lhůty dodržet. Výsledkem je paradoxní situace, kdy se zrychlení řízení na papíře nepromítá do reálné praxe, protože úřady jsou zahlceny a lhůty běžně překračují, aniž by za to nesly citelnou odpovědnost.

Kritici také poukazují na to, že nová úprava nedostatečně řeší přechodné období mezi starou a novou legislativou. Řada řízení zahájených podle dřívějších pravidel se dostala do právního vakua, kdy není zcela jasné, podle jakého režimu mají být dokončena. To vedlo k desítkám sporných případů, které musely řešit až soudy nebo nadřízené správní orgány.

Neopomenutelnou kapitolou je i vztah nové úpravy k ochraně životního prostředí a památkové péči. Odborníci upozorňují, že zjednodušení povolovacího procesu se v některých případech dělo na úkor důkladnosti posuzování vlivů staveb na okolí, což může v budoucnu vést k nárůstu sousedských sporů a soudních žalob. Praxe tak ukazuje, že snaha o zrychlení a zjednodušení stavebního práva zatím nepřinesla očekávané výsledky v plném rozsahu a že zákon bude pravděpodobně procházet dalšími novelizacemi, které by měly odstranit nejpalčivější nedostatky identifikované v prvních letech jeho fungování.

Výhled dalších novelizací zákona

Stavební zákon, který nabyl účinnosti v roce 2024 a zásadně proměnil systém povolování staveb, prochází i nadále postupným dolaďováním. Praxe posledních měsíců ukázala, že přestože se podařilo naplnit hlavní cíl reformy, tedy sjednocení stavebního řízení pod jednu autoritu a zavedení digitálního podání, řada dílčích ustanovení stále generuje výkladové nejasnosti. Odborná veřejnost, komory i samotné stavební úřady proto opakovaně upozorňují, že legislativní proces zdaleka nekončí a lze očekávat další vlny novelizací, které budou zákon postupně zpřesňovat a přizpůsobovat reálným potřebám praxe.

Jedním z témat, která se v diskusích profesní veřejnosti objevují nejčastěji, je otázka fungování digitálního systému pro podávání žádostí. Ačkoliv se elektronizace stavebního řízení podařila spustit, uživatelé i úředníci narážejí na technické komplikace, pomalé odezvy systému a nejednotnost v tom, jak jednotlivé stavební úřady s portálem pracují. Ministerstvo pro místní rozvoj proto avizuje, že se chystá soubor technických i legislativních úprav, které mají zajistit stabilnější provoz a odstranit propastné rozdíly mezi jednotlivými kraji.

Dále se očekává, že se zákonodárci budou muset vrátit k otázce kompetencí jednotlivých stavebních úřadů, zejména v souvislosti se specializovanými stavebními úřady pro dopravní a energetickou infrastrukturu. Praxe totiž ukázala, že vymezení působnosti mezi obecnými a specializovanými úřady není vždy zcela jednoznačné, což vede k prodlevám a sporům o příslušnost. Novela by tak měla přinést jasnější pravidla, která zamezí zbytečným průtahům.

Diskutuje se také o rozšíření okruhu jednoduchých staveb, které lze realizovat na ohlášení nebo bez povolení. Zástupci stavebních firem i menších investorů dlouhodobě volají po dalším zjednodušení pro drobné stavby, jako jsou přístavby rodinných domů, fotovoltaické systémy nebo menší hospodářské objekty. Lze očekávat, že se ministerstvo pokusí najít kompromis mezi zjednodušením byrokracie a zachováním nezbytné kontroly nad kvalitou a bezpečností staveb.

Nelze opomenout ani téma ochrany životního prostředí a účasti veřejnosti ve stavebním řízení, které je předmětem kritiky ze strany ekologických organizací. Ty upozorňují, že zjednodušení řízení nesmí jít na úkor možnosti občanů a spolků vyjadřovat se k záměrům, které mohou mít dopad na jejich okolí. Budoucí novelizace tak bude muset najít rovnováhu mezi rychlostí povolování a zachováním participativních prvků řízení.

V neposlední řadě se počítá s průběžným zpřesňováním prováděcích vyhlášek, které mají doplnit obecná ustanovení zákona o konkrétní technické a procesní detaily. Tyto vyhlášky se budou pravděpodobně upravovat i v horizontu příštích let, protože teprve delší praxe ukáže, kde zůstávají mezery. Celkově lze tedy shrnout, že stavební zákon zůstává živým právním předpisem, jehož podoba se bude i nadále vyvíjet podle zkušeností z každodenní aplikace v terénu.